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杭州楼盘降价0内幕疯狂拿地盈利成疑

发布时间:2019-08-16 19:27:05

  而与其相距不到1公里的德信北海公园,是杭州最早宣布降价的楼盘,在 天的时间内认筹超过 00组,其尾盘的208套房源也已悉数清空。

  两处超过 0%的降价,舆论再次热议“房价崩盘论”。但杭州多数房地产业内人士认为,城北两处楼盘的降价,与杭州商品房库存过大,房企资金周转压力有关,而同期的收紧房贷传闻,进一步加剧了房企资金紧绷问题。

  尽管两家楼盘负责人均以回笼资金、新增土地储备辩驳资金断裂论,但周报调查发现,在降价清盘后的第二天,德信北海公园的开发商,德信控股集团提前半年终止了一款1.09亿元的计划,而一般来说,融资方主动提前终止信托计划的现象较为少见。

  德信控股尚在存续期的信托产品共有 个,但该集团董事长胡一平在上周接受采访时表示,该公司目前只有1个1亿-2亿元的项目在运行。此前就已有信托业内人士称,德信地产降价是因信托承压,而在清盘后所获得的房款,也足以支付前述信托本息。

  天鸿香榭里的开发商浙江天鸿集团,2009年进入杭州市场,该集团在杭州的第一次拿地,就引发了舆论热议,67轮竞拍、70%的溢价,在当时被称为“杭州第一飙地案”。但大手笔投入背后,天鸿香榭里开盘后一直销售不佳,多名老业主在轮番抗议无果的情况下,透露了当初与天鸿的私下协议:天鸿集团自垫资金,帮购房者付清首付款,以完成销售计划。

  两家房地产企业不愿对上述资本运作置评,但当地金融机构的人士告诉理财周报,因为房地产企业一些不够透明的股东结构、资本运作,早几年前,银行就对房地产开发贷款采取了十分谨慎的态度。

  销售热潮未退烧

  2月25日,德信北海公园宣布降价的一周后,售楼人员仍旧繁忙地接待着前来咨询的购房者,令现场十余名顾客略微失望的是,此时北海公园仅剩1套房源,16900元一平米的价格,虽然也比降价前实惠,但与18日15800元一平的价格仍有不小差距。

  紧靠北海公园的一家超市主人叹息道,若不是当时不够资金,其也不想错过此次降价。尽管在之后,其又颇为直接地告诉:北海公园是尾盘,旁边还有一个辐射大的变电站。但销售人员对此有不同看法,“因为今年6月要交房,所以我们搞了这次降价促销,纯粹是市场行为,至于天鸿香榭里为什么要降价?我就不知道了。”

  德信北海公园的销售总监杜盛告诉,此番降价,是基于该集团的战略考虑。因其去年销售收入达到60亿元,集团制定了今年破百亿元的目标,与之相对的措施即是,去库存,多拿地,加快资金周转。

  与北海公园相隔不到10米的一处楼盘则异常冷清,一踏入售楼处,销售人员就直接告知楼盘没有降价计划,同样的答复也在周边的几处楼盘出现。

  情况在1公里外的天鸿香榭里有所不同。经历了几天前的“砸盘”,天鸿香榭里的气氛异常诡异,不多的几名销售人员散落在售楼处门外,购房者只有通过楼盘销售的认可,才能进入。

  在确定购房意愿后,一名汤姓销售人员带领进入售楼处。天鸿香榭里可能是国内目前最狼狈,但销售最火爆的楼盘, 0余名安保人员在不到百平米的大厅两列排开,左侧被砸烂的沙盘仍未被修复,而右侧,则坐着20余名身着统一T恤的老业主。

  “直降6000、起价11800、均价1 800、学区房、万达广场”销售人员不断重复着这些关键词。距离开盘还有2天,天鸿香榭里仍在极力推介房源。而关于楼盘降价的原因,多次致电梁鸿眉、天鸿销售总监陈可,但其均以近期认购火爆为由拒绝回复。

  汤姓销售顾问告诉,几天来,楼盘已经收到200余组认筹,而其此番推出的降价房源,只有158套。鉴于认筹的火爆程度,该销售透露,到27日楼盘正式开盘时,将会加推房源,保证每个认筹者均有房可购。

  促销还是高压辐射?

  认筹进行一周后,销售总监陈可说,人数已经超过了400组。2月27日上午,杭州降价事件的主角之一,也是降价幅度最大的楼盘,将摇号现场搬到了距离售楼处 公里的一家酒店。在开盘现场,涌入了包括200多名购房者, 0余名老业主,以及总人数相近的安保人员。

  这个场景很像21日的售楼处。因为开发商突然降价,以及老业主的“砸沙盘”事件,天鸿香榭里成为全国舆论中心。开盘当天,售楼处仍有不少老业主在静坐,他们告诉理财周报,“砸盘”并不是原语突发降价,而是因为楼盘的居住环境。

  身着白色统一T恤的业主说,在楼盘落成后不久,一条220KV高压输电线从小区东侧穿过,而在购房时,销售人员曾明确告诉他们,这条高压线将会被引入地下。规划之外的变化引发了业主不安,在综合考量了辐射对健康的影响后,老业主们尝试与开发商董事长梁鸿眉协商。

  业主给理财周报提供的通话和短信记录显示,业主代表曾在2月1 日起,即天鸿降价的一周前,向梁鸿眉反应高压线辐射问题,直到2月18日降价前一天,梁鸿眉的回复仍仅限于“等我安排一下,再联系你们”,但令业主们没想到的是,在德信北海公园宣布降价的不到24个小时内,天鸿香榭里紧接着就在杭城放出“直降6000”的宣传阵势。

  “就在18日,天鸿的销售顾问还多次以楼盘必将涨价的理由,敦促一名业主尽早付款,但一天后,天鸿就突然降价了,该名业主一夜之间损失近50万。”业主吴亚楠说。21日,包括损失50万元的业主在内,老业主们集聚在天鸿香榭里售楼处,并确实造成了沙盘毁坏等事实。

  对于舆论一边倒的指责,吴亚楠难掩心中委屈,据其介绍,目前老业主的统一诉求是,退房,或者解决高压线的问题。此前,天鸿销售总监陈可在接受当地媒体采访时曾介绍,天鸿降价的原因主要基于两点,一是受到北海公园降价的影响,二是公司整体战略部署相关,希望快速销售,快速去化,从而回笼资金再拿地开发。

  拿地的说法也在销售顾问口中出现,但在多次提到高压线等因素时,天鸿官方给出的答复均是:认筹繁忙,老业主的事情下周再议。

  库存高去化压力大

  在高压线辐射的问题上,吴亚楠亦承认,恐怕并非是天鸿降价的直接原因。除此之外,一名不愿透露姓名的天鸿香榭里销售人员告诉理财周报,天鸿此次之所以会降价,实在是因为开盘三年以来,销售情况一直不好,持续处于有价无市的状态中。

  在18日以来的连续两次降价潮中,城北多家开发商被传竞相降价,但理财周报调查发现,即便在城北,目前参与降价的楼盘,也仅有前述的德信和天鸿两家。

  这一现象得到了杭州当地房地产业内人士的认同。据本土大型房企(,)董秘李渊介绍,上述降价只是个别楼盘的个别现象,降价的区域也仅仅发生在近郊,主城区并未出现明显降价。

  26日,又相继走访了杭州城内大型房企的多家楼盘,包括绿城集团、滨江集团在内的相关人士均表示,未曾参与降价,未来一段时期内也不会考虑降价。

  除了区域和个别房开的特殊因素外,当地业内人士又指出了连续降价的供求原因。动力地产董事高峰告诉,杭州近年来商品房库存激增,而过高的房价抑制了购房需求,导致商品房去化压力过大。

  这一观点也得到了李渊的认同,据其介绍,杭州目前的巨量库存不容忽视,造成不少房企销售压力较大。根据杭州房地产官方门户,杭州透明售房的显示,截至 201 年底,杭州市区(含萧山、余杭)商品房库存高达11 187套,与北京、上海、广州、深圳四个一线城市相比,杭州住宅库存量最大,也远大于南京的库存量。数据显示,截至2014年1月2日,北京住宅库存为5.76万套,上海为6. 6万套,广州为5.61万套,深圳4.18万套。很明显的,在主要城市对比中,杭州受调控影响较大。

  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,杭州商品房库存的增幅远远超过其消化增长速度,而去年出让的巨量土地也在今年陆续进入供应,库存和新增叠在一起,就造成了供过于求的现象,而最先承压的,也就是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,如果不率先回笼资金,当风险来临时,也将最快倒下。

  关于杭州降价是否会波及其他城市的言论,桑豫峰认为,不排除相关影响,尤其是库存较大,无法承受市场观望期的企业。

  疯狂拿地盈利成疑

  除了库存创下历史新高,并远远超过了北上广深之外,杭州房企拿地的热情亦不容忽视。

  身处降价风波中心的德信集团,就在其宣布降价的同一天,在杭州市公共资源交易中心,以加价100万,总计17.4787亿元的价格,竞得钱江新城二期章家坝地块,该地块仅楼面价就高达12440元/平方米。而2月25日,德信地产又与浙江中南置业有限公司,为滨江区一块土地展开厮杀,但在16轮的报价之后, 德信地产败北,中南置业以1 .4亿元摘走白马湖地块。

  针对降价和连续拿地的现象,德信地产销售总监杜盛称,这是集团百亿战略的落地动作,据其介绍,201 年德信集团营收60亿元,因此集团在2014年制定了百亿元的战略计划,而为了实现这一战略,高周转,规模化。具体操作而言,即是在土地市场更主动拿地,另外也将加快销售周转,实现资金回笼。

  德信地产的现象并非个例,透明房产发布的杭州房地产市场201 年研究报告显示,当年土地市场呈现前所未有的狂热,全年土地成交金额刷新了2009年的历史最高纪录,达到1 26.9亿元,多个板块楼面价均创下新高。

  除此之外,在201 年间,杭州房地产市场共新增15家房地产开发商,而全国销售额排名前十五的开发商也已全部进入杭州市场。新玩家的进入,必然带来地价的攀升,研报数据显示,在去年成交的项目当中,外地开发商拿地金额占比高达77%,但由于供求关系的影响,诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨,相反的, 不少新盘的售价已经否定了部分新晋房企的高地价,出现了“面粉”贵过“面包”的畸形现象。

  “前述降价的两个楼盘,看似降价幅度很大,但实际上,他们现在的价格基本就是当初的开盘价。”动力地产董事高峰称,与此同时,高峰介绍,楼面价高过房价的现象主要存在与外来房企,实际上,高昂的土地成交价格,后期确实让一些房企在销售中出现了不盈利,甚至亏损的现象。

  降价后火速终止信托计划

  上周三,一家媒体援引杭州当地信托业内人士的话称,德信地产降价的背后,是源于杭州工商信托要求其通过降价尽快回笼资金。

  理财周报在此后联系涉事双方,德信地产方面率先否认,杜盛介绍,以北海公园为标的的信托项目,早已在去年7月就已经提前兑付,并且是德信方面主动提前兑付。而一名杭州工商信托内部人士亦以传言不实为由,拒绝置评。

  此外,德信地产的母公司,德信控股董事长胡一平在2月24日接受媒体采访时指出,北海公园不存在信托融资,而德信目前也仅有1个项目存在信托融资,其总额仅为1亿元到2亿元,不存在“信托公司保全资产,行使合同约定的强制降价权。”

  这一说法与其销售总监的措辞明显产生冲突。除此之外,胡一平口中所说的,目前尚在存续期内的信托产品,应该是投资标的注明清楚的,杭州工商信托成立的德信置业温州瓯海投资项目集合资金信托,该信托计划规模为2亿元,预期收益率为8.2%—10%,期限为 年。

  杭州工商信托正是德信地产的合作伙伴,双方曾在多个信托项目上都有过合作。除了前述信托计划外,杭州工商信托另外一款未明确公开投资标的的型产品,“飞鹰9号”其主要资产配置之一,就是德信地产在杭州开发的一款高端住宅楼盘,臻园。

  该款产品期限为2年,并将于明年 月份到期,依据此前的经验,基金型信托产品可提前半年终止的先例,但对于该产品是否造成降价现实的传言,双方都予以否认。

  尽管如此,理财周报在调查过程中发现,交银信托一款名为鑫福4号的产品,在2月2 日已经终止,交银信托方面告诉理财周报,该款产品分为A、B两类,募集资金均用于德信地产旗下项目。

  信托计划资料显示,A类产品已经终止,而成立于2012年8月24日的B类总规模1.094亿元,原计划的终止日期为2014年8月24日,但信托计划同时约定,当信托单位存续满548天时,经融资方式书面通知,资方可提前回购信托收益权。

  据交银信托方面介绍,该款产品确实在2月2 日提前半年终止,亦是由融资方提出提前终止。蹊跷的是,德信北海公园在2月18日宣布降价后,在21日即临时开盘,据了解截至开盘当日,认筹超过 00组,而其清盘的房源共计208套。

  “一般来说,融资方主动提前终止信托计划的,多半是受到一些资本方面的压力。”华东地区一名信托业内人士介绍。以北海公园的主力房型89㎡和127㎡为范畴、 均价15800元/㎡计算,北海公园此次清盘所获得的资金在2.92亿—4.17亿元之间,这也就意味着,仅北海公园一次清盘,就足以偿还鑫福4号的本息总和。

  令人惊讶的是,德信地产一方面否认其多个存续期信托计划的事实,另一方面,在18日降价,21日开盘后的第二天,即2 日,又火速提前半年终止了鑫福4号信托计划。尽管未能得到官方回应,但因信托借款承压而降价的传闻,也并未能够澄清。

  自有资金垫付5000万房款

  与德信地产相比,天鸿地产的实力则明显孱弱许多,其资金运作也不尽透明。

  天鸿集团2001年在新昌县成立,在其进入杭州之前,已经陆续在新昌、海盐、重庆等地,开发了天鸿华庭,天鸿广场、天鸿雅苑、天鸿名都等楼盘,算上此番降价的天鸿香榭里,其开发的楼盘共有8个。

  在2009年上半年的一场土地出让会上,桥西板块最初楼面价格 800元/㎡的地块,在经历67轮竞拍后,最终以溢价70%的价格成交,楼面价格6581.4元/㎡。这一激烈的竞价场面,在当时被称为“杭州第一飙地案”,而事件的主角,正是首次进军浙江天鸿集团。

  天鸿集团2010年注资1亿元成立了浙江广鸿房地产开发有限公司,目前该公司持有房地产开发二级资质。天鸿以此为主体,在2009年拿地后开了入杭的首次项目,天鸿香榭里。梁鸿眉在当时表示,要蓄足力量做好杭州首个项目。

  尽管以高姿态进入杭州,但天鸿香榭里后续的销售却不见良好,前述楼盘销售人员曾坦言,此次天鸿降价,完全是因为开盘 年后,一直交易惨淡造成。对于这一点,“砸盘”的老业主亦表示认同。

  为印证其库存高压,销售不力的事实,业主吴亚楠向理财周报提供了一项私密合同协议。

  吴亚楠给理财周报提供的借款协议显示,双方为了实现房贷首付款周转,甲方梁鸿云共借出 5万元现金于乙方吴亚楠。“我们原来的资金就10万,根本达不到 成首付的条件,但天鸿方面告诉我们,只要能拿出10万,他们就能帮我们解决房贷首付的问题。”吴亚楠说。

  天鸿集团为业主找来的第三方是自然人梁鸿云,据多名业主介绍,此人系梁鸿眉弟弟,而据业主们介绍,先期购买天鸿香榭里的业主,大部分都与梁鸿云签订了借款协议。“跟你打个比方,如果有100个业主,90个都借了。”吴亚楠称。

  “每个业主 0万,保守估计也有5000万”吴亚楠说,但其并未能提供确切的涉及业主和借款总额。理财周报了解到,在前期的销售过程中,天鸿集团曾告知购房意愿者,如若不能付清当地 0%的银行房贷,只要能拿出10万元,首付周转的其他金额将由天鸿负责,并能够为其提供两年的免息期。

  以吴亚楠购买的房屋为例,梁鸿云共向其借出 5万元,而拿到这 5万元之后,吴亚楠也顺利在银行申请到房贷。协议约定吴亚楠需在2015年4月15日之前, 分4期还清欠款,如果在期限内偿清,将享受无息待遇,但如果逾期,合同规定“借款人应按年利率24%向甲方承担利息,除此之外,还需想甲方支付欠款金额 0.5%的违约金”。逾期一天,仅罚息就高达1750元。

  作为第三方,梁鸿云还在协议中添加了一项特别约定,“如果逾期未能偿清,甲方有权通知开发商拒向其交付所购房屋。”

  一系列融资协议显示,购房者如不能在约定时限内还清欠款,不仅将承担高额利息,还将面临房产损失的危险,而作为利益共同体的梁鸿眉兄弟,不仅能实现房屋销售,甚至还将享受“高利贷”的甜头。

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